[부동산] 모아타운의 성공사례, 실패사례, 진행 현황

 

 

"우리 동네도 모아타운 된대요!" 

2022년 이후 서울 저층 주거지에서 가장 뜨거운 화두는 단연 모아주택과 모아타운이었습니다. 노후한 빌라와 다세대주택이 밀집한 지역에 새로운 희망처럼 등장한 이 제도는 과연 성공적으로 정착하고 있을까요? 

답부터 말하자면, 절반의 성공입니다. 강북 번동처럼 착공까지 성공적으로 진행된 곳이 있는 반면, 송파 삼전동과 마포 합정동처럼 주민 갈등으로 좌초 위기에 놓인 곳도 적지 않습니다. 오늘은 서울과 경기권 모아주택의 현주소를 성공과 실패 사례를 통해 냉정하게 살펴보겠습니다.


## 모아주택과 모아타운, 대체 뭐가 다른가요?

우선 개념부터 정리하고 가겠습니다. 모아주택은 소규모 필지 여러 개를 모아서 공동으로 재건축하는 방식입니다. 기존 재건축이나 재개발처럼 대규모 사업이 아니라, 5~10개 정도의 작은 건물들을 묶어서 중층 아파트를 짓는 개념이죠.

모아타운은 이런 모아주택 여러 개를 하나의 블록이나 지역 단위로 묶어서 통합 관리하는 방식입니다. 개별 모아주택보다 규모가 크고 체계적이며, 서울시가 참여해 관리계획을 수립하고 지원하는 것이 특징입니다.

서울시는 2026년까지 모아타운과 모아주택을 통해 3만 호의 신규 주택을 공급하겠다는 목표를 세웠고, 2025년 6월 기준으로 24개 자치구 114개소까지 사업지를 확대했습니다.
 
이밖에 모아타운에 대한 기본 개념은 이전 글에서 쉽게 설명해두었으니, 이전 글을 참고해주세요.
2026.01.06 - [경제(Economics)] - [부동산 상식] 모아주택이란? 2026 모아주택 쉽게 이해하기


## 성공 신호탄을 쏘아올린 곳들

강북구 번동은 서울 모아주택의 상징적인 성공 사례입니다. 서울시 모아타운 1호로 지정되어 세입자 이주를 마치고 실제 착공에 들어갔죠. 2028년 입주를 목표로 공사가 진행 중이며, 같은 번동 일대에는 지하 2층부터 지상 35층까지 13개 동 1,242가구 규모의 대단지가 2026년 7월 준공을 목표로 심의와 인가 절차를 밟고 있습니다.

번동이 성공할 수 있었던 이유는 명확합니다. 
첫째, 주민들 간 갈등이 비교적 적었습니다. 노후도가 심한 지역이라 재건축 필요성에 대한 공감대가 형성되어 있었고, 
둘째, 초기 모아타운 1호라는 상징성 덕분에 서울시와 SH공사의 적극적인 지원이 있었습니다.

중랑구 중화1동도 주목할 만합니다. 모아주택 6개소를 묶어서 총 1,612세대를 공급하는 계획이 관리계획 변경 승인을 통과했습니다. 이 사례는 저층 밀집지역을 단계별로 정비하는 모델로 평가받고 있는데, 개별 모아주택들을 전략적으로 연계해 시너지를 냈다는 점에서 의미가 큽니다.
 

## 무산되거나 좌초 위기에 놓인 곳들

하지만 모든 모아주택이 번동처럼 순조롭게 진행되는 것은 아닙니다. 광진구 자양4동은 모아타운 후보지로 지정되었지만, 주민 반대와 갈등으로 무산 수순을 밟고 있습니다. 소규모 정비사업이라 해도 주민 합의가 이루어지지 않으면 추진이 불가능하다는 것을 보여주는 대표적 사례입니다.

더 안타까운 것은 송파구 삼전동과 마포구 합정동입니다. 두 곳 모두 최대 규모 모아타운으로 큰 주목을 받았지만, 조합 구성과 개발 이익 배분을 둘러싼 주민 간 갈등이 심화되면서 사업이 좌초 위기에 놓였습니다. 규모가 클수록 이해관계자가 많아지고, 그만큼 의견 조율이 어려워진다는 현실을 보여줍니다.

실패의 원인은 여러 가지입니다. 공사비가 급등하면서 사업성이 악화되었고, 임대주택 인수 가격 구조가 예상보다 불리하게 나왔습니다. 여기에 조정대상지역 규제로 인한 조합원 지위 양도 제한까지 겹치면서 초기 기대와 달리 실질적인 수익성이 떨어진 것이죠.
 

## 현재 진행 중인 사업들의 상황

서울시는 2022년 64곳의 모아타운을 선정한 이후 계속 확대해왔고, 2025년 기준 100곳 이상에서 관리계획 수립이나 사업시행인가 등의 단계를 밟고 있습니다. 번동과 한양연립 일대는 이미 통합심의와 사업시행계획 인가를 마치고 공사 단계에 진입했고, 양천구, 중랑구, 마포구 등지는 관리계획 통합심의를 통과해 설계와 시공사 선정, 이주 준비 등 후속 절차가 진행 중입니다.
 
그렇다면 모아 주택이 성공할지, 실패하여 무산될지는 어떻게 알 수 있을까요?
 
 
## 모아주택 성공 요인
 
주민 합의와 공감대 형성 
 
노후도가 심한 지역일수록 재건축 필요성에 대한 주민들의 공감대가 자연스럽게 형성됩니다. 번동의 경우 거주 환경 개선이 절실했기 때문에 주민들 간 이견이 적었고, 이것이 사업 추진의 가장 큰 원동력이 되었습니다.
 
정부와 지자체의 적극적 지원
 
서울시와 SH공사의 행정적, 재정적 지원은 사업 성공의 핵심입니다. 특히 초기 모아타운 1호 같은 상징적 사업지는 선도 사례로 만들기 위한 집중 지원을 받아 순조롭게 진행될 수 있었습니다.
 
전략적 블록 연계
 
중화1동처럼 개별 모아주택들을 전략적으로 묶어 시너지를 내는 방식이 효과적입니다. 단독 사업보다 규모의 경제를 실현하고 기반시설 확충도 용이해집니다.
 
명확한 사업 단계와 로드맵
 
통합심의, 사업시행인가, 착공까지의 절차가 명확하게 설정되고 각 단계별 목표가 구체적일수록 주민 신뢰도가 높아지고 사업 추진력이 생깁니다.
 
 
## 모아주택 실패 요인
 
주민 간 갈등과 이익 배분 문제
 
삼전동과 합정동 사례처럼 규모가 클수록 이해관계자가 많아지고, 개발 이익 배분을 둘러싼 갈등이 심화됩니다. 조합 구성 단계에서부터 의견이 엇갈리면 사업 자체가 표류할 수밖에 없습니다.

급등하는 공사비
 
건설 자재비와 인건비 상승으로 초기 계획 대비 공사비가 크게 늘어나면서 실제 수익성이 악화되었습니다. 분담금 부담이 커지자 조합원들의 사업 참여 의지도 약해지는 악순환이 발생합니다.

불리한 임대주택 인수 가격 구조
 
모아주택은 일정 비율의 임대주택을 의무적으로 공급해야 하는데, 인수 가격 조건이 예상보다 불리하게 책정되면서 전체 수익성을 떨어뜨리는 요인이 되고 있습니다.

조정대상지역 규제의 족쇄
 
조합원 지위 양도가 제한되면 유동성이 크게 떨어집니다. 중간에 현금이 필요하거나 사정이 바뀌어도 권리를 처분할 수 없어 사업 참여를 꺼리게 만드는 가장 큰 걸림돌입니다.

세입자 대책 미흡
 
기존 세입자들의 이주 대책이 구체적으로 마련되지 않으면 사회적 반발이 생기고, 이것이 사업 지연으로 이어집니다. 세입자 보상과 임시 거주 지원 등이 명확해야 합니다.

사업성 악화와 동력 상실
 
위의 모든 요인들이 복합적으로 작용하면서 초기 기대했던 수익이 나오지 않자 조합원들의 참여 의지가 떨어지고, 결국 사업 추진 동력 자체가 소진되는 경우가 많습니다.
 
 
## 투자나 참여를 고려한다면 꼭 체크할 것들

모아주택에 관심이 있거나 투자를 고려하고 있다면 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다.

첫째, 사업의 현재 단계를 정확히 파악하세요. 단순 후보지 단계인지, 관리계획 수립 중인지, 관리지역으로 지정됐는지, 사업시행인가를 받았는지, 이미 착공했는지에 따라 리스크와 기대수익이 완전히 달라집니다.

둘째, 조합 내부 갈등과 세입자 대책 이슈를 체크하세요. 삼전동이나 합정동처럼 규모가 크고 기대가 컸던 곳도 주민 갈등으로 좌초될 수 있습니다. 조합 구성이 얼마나 원활한지, 세입자 이주 대책은 구체적으로 마련되어 있는지 확인이 필요합니다.

셋째, 조정대상지역 규제 여부를 반드시 확인하세요. 조합원 지위 양도가 제한되면 유동성이 크게 떨어지고, 임대주택 비율과 조건이 향후 분담금과 수익성에 직접 영향을 미칩니다. 해당 지역 공고문과 지자체 공지를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

마지막으로, 공사비 상승과 임대주택 인수 가격 구조도 고려해야 합니다. 초기 계획 당시와 달리 공사비가 급등하면서 실제 사업성이 악화된 사례가 많습니다. 최신 시장 상황을 반영한 수익성 분석이 필수입니다.
 
 
## 앞으로의 전망은?

서울시는 SH공사 참여 모아타운 공공관리사업 지원을 확대하고 있습니다. 토지등소유자 10% 이상만 동의하면 공모 신청이 가능하도록 문턱을 낮췄고, 2026년 2월 중에 신규 사업지를 확정해 발표할 계획입니다.

공공제안형 희망지, 관리계획 수립 중인 지역, 규제지역 밖에서 자율추진이 어려운 구역까지 대상을 넓혀 2026년 이후에도 모아타운과 모아주택 구역을 계속 늘려나갈 예정입니다. 

하지만 낙관적으로만 볼 수는 없습니다. 정부의 조정대상지역이나 토지거래허가 규제가 완화되지 않으면, 조합원 지위 양도 제한 때문에 신규 구역 지정과 사업 속도가 크게 영향을 받을 수밖에 없습니다. 서울시는 사업성 보완과 세입자 및 임대주택 대책을 강화하는 방향으로 제도를 손보고 있지만, 근본적인 규제 완화 없이는 한계가 있을 것으로 보입니다.
 

## 결론: 기회인가, 함정인가

모아주택과 모아타운은 분명 노후 저층 주거지 개선을 위한 의미 있는 시도입니다. 번동처럼 성공적으로 진행되는 사례들이 있고, 서울시도 계속 확대하려는 의지를 보이고 있습니다.

하지만 동시에 주민 갈등, 사업성 악화, 규제 문제 등으로 난항을 겪거나 좌초되는 사례도 적지 않습니다. 모아주택이라는 이름만 보고 무조건 좋을 것이라 생각하면 안 됩니다. 

각 사업장의 구체적인 진행 상황, 주민 합의 정도, 규제 환경, 사업성 등을 꼼꼼히 따져본 후에 참여 여부를 결정해야 합니다. 빠른 정보 수집과 냉정한 판단이 성공과 실패를 가르는 핵심입니다.


 
 

 

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